Am Ende finden Sie eine FAQ, einen Schritt-für-Schritt-Plan und direkte Links zu den Werkzeugen.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie (und wie unterscheidet er sich vom Marktwert)? Der Verkehrswert (früher “Verkehrswert” genannt, oft gleichgesetzt mit dem Marktwert) ist der voraussichtliche Preis, den eine Immobilie am Markt erzielen würde. Er wird in Deutschland rechtlich durch die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) geregelt. Wichtig: Der Verkehrswert weicht oft vom Einheitswert (für die alte Grundsteuer) und vom Bodenrichtwert (nur der Bodenwert) ab.
Die drei offiziellen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV: Vergleichswertverfahren: Heranziehung tatsächlicher Kaufpreise vergleichbarer Objekte (bei Eigentumswohnungen & Baugrundstücken) Ertragswertverfahren: Berechnung aus Mieteinnahmen (bei vermieteten Mehrfamilienhäusern) Sachwertverfahren: Bodenwert + Gebäudeherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung (bei Eigenheimen) Begriff Wofür? Wer ermittelt? Verkehrswert / Marktwert Tatsächlicher Verkaufspreis Markt / Gutachter Bodenrichtwert Bodenwert je m² (ohne Gebäude) Gutachterausschuss (BORIS) Einheitswert Besteuerungsgrundlage (alte Grundsteuer) Finanzamt Grundsteuerwert Neue Grundsteuer ab 2025 Finanzamt (neues Verfahren) Hauswert kostenlos online schätzen: Die besten Tools im Vergleich 2026 Immobilienwert-Rechner im Vergleich Tool / Anbieter Kosten Methode Besonderheit ImmoScout24 Wohnungswert Kostenlos (Basis) Vergleichswert + Algorithmus Große Datenbasis, Anzeige ähnlicher Objekte Check24 Immobilienbewertung Kostenlos Automatisierte Schätzung Koppelt an Finanzierung & Verkauf Interhyp Hauswert-Rechner Kostenlos Vergleichswertverfahren Schwerpunkt Baufinanzierung Sparkasse / LBS HausWert Kostenlos Regional angepasst Beratung in Filiale möglich MCM Klosterfrau (Dr. Klein) Kostenlos Vergleichswert + Experte Option auf persönliches Gutachten my-immo-check.de Kostenlos / Premium Vergleichswert + Marktdaten Detaillierter PDF-Report (kostenpflichtig) Welches Tool ist das richtige? Für eine erste kostenlose Schätzung nutzen Sie ImmoScout24 oder Check24. Für die Baufinanzierung ist der Interhyp-Rechner ideal (die Bank braucht ohnehin ein Wertgutachten). Für einen verbindlichen Wert vor dem Verkauf empfiehlt sich ein qualifiziertes Gutachten eines öffentlich bestellten Gutachters (Kosten: 800 € – 3.000 € je nach Objekt). Bodenrichtwert abfragen mit BORIS: So geht’s kostenlos Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Bodenwert je Quadratmeter für ein bestimmtes Gebiet – die Basis jedes Hauswert-Rechners. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und über das BORIS-System (Bodenrichtwertinformationssystem) veröffentlicht.
So fragen Sie den Bodenrichtwert online ab: Öffnen Sie das BORIS-Portal Ihres Bundeslandes (z. B. BORIS Berlin, BORIS NW, BORIS Bayern) Geben Sie Adresse oder Flurstück ein Lesen Sie den Bodenrichtwert in €/m² inkl. Bezugsdatum ab Kombinieren Sie ihn mit dem Gebäudewert (Sachwertverfahren) für eine Gesamtschätzung Optional: Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für echte Vergleichsobjekte einsehen Tipp: BORIS ist völlig kostenlos und amtlich. Viele Hauswert-Tools nutzen intern genau diese Daten – warum also nicht direkt selbst prüfen? So erkennen Sie sofort, ob eine Online-Schätzung realistisch ist. Hauswert für die Grundsteuer 2025/2026 ermitteln Seit der Grundsteuerreform (erste Bescheide ab 2025) berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert neu. Je nach Bundesland gilt das Bundesmodell (Sachwertverfahren) oder ein Landesmodell (z. B. Bayern, Baden-Württemberg mit Flächenmodell).
Modell Bundesländer Berechnung Bundesmodell Die meisten Länder (NRW, Hessen, Berlin…) Sachwert (Boden + Gebäude) × Steuermesszahl Flächenmodell Bayern, Baden-Württemberg Grundstücks- & Wohnfläche × gesetzliche Werte Hinweis: Der Grundsteuerwert ist meist niedriger als Ihr Verkehrswert und dient nur der Besteuerung – nicht dem Verkaufspreis. Verwechseln Sie ihn nicht mit dem Marktwert Ihrer Immobilie. Für den Verkauf nutzen Sie die Tools oben. Immobilie vor dem Verkauf bewerten lassen: Qualifiziertes Gutachten vs. Online-Schätzung ✅ Online-Schätzung (kostenlos) In 2-5 Minuten erledigt Kostenlos (ImmoScout24, Check24…) Gut für erste Orientierung Ideal vor Verkaufsstart zur Preisfindung 💼 Qualifiziertes Gutachten Kosten: 800 € – 3.000 € Bindend & gerichtsfest Nötig für Erbschaftssteuer, Scheidung, Zwangsversteigerung Von öffentlich bestelltem Gutachter nach ImmoWertV Empfehlung: Starten Sie mit einer kostenlosen Online-Schätzung für die Preisfindung, und lassen Sie bei einem ernsthaften Verkauf ein Verkaufsgutachten durch einen Makler oder Gutachter erstellen. Viele Makler bieten die Erstbewertung kostenlos an, um den Vermarktungsauftrag zu gewinnen.
Immobilienwert für die Baufinanzierung: Warum die Bank einen Wert will Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, braucht einen Beleihungswert. Die Bank lässt oft ein Wertgutachten erstellen (Kosten 0,1 % – 0,3 % des Darlehens, oft vom Kreditnehmer getragen). Der Beleihungswert liegt meist 10-20 % unter dem Verkehrswert, um die Bank abzusichern.
Interhyp, Dr. Klein, Baufi24 bieten kostenlose Vorab-Schätzungen Die Kredit_summe darf i. d. R. 80–90 % des Beleihungswerts nicht übersteigen Ein hoher Verkehrswert erhöht Ihren Kreditspielraum FAQ: Hauswert online schätzen Frage: Wie kann ich den Hauswert kostenlos online schätzen? Nutzen Sie kostenlose Immobilienwert-Rechner wie ImmoScout24 Wohnungswert, Check24 Immobilienbewertung oder den Interhyp Hauswert-Rechner . Sie geben Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung ein und erhalten in Minuten eine Schätzung des Verkehrswerts. Für den amtlichen Bodenrichtwert nutzen Sie zusätzlich das kostenlose BORIS-Portal Ihres Bundeslandes.
Frage: Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert, Bodenrichtwert und Grundsteuerwert? Der Verkehrswert ist der erzielbare Marktpreis Ihrer Immobilie. Der Bodenrichtwert (über BORIS) ist nur der Bodenwert je m² ohne Gebäude. Der Grundsteuerwert ist ein künstlicher, meist niedrigerer Wert, den das Finanzamt für die neue Grundsteuer berechnet – er dient nicht dem Verkauf. Verwechseln Sie diese drei nicht.
Frage: Wie genau sind kostenlose Online-Hauswert-Tools? Kostenlose Rechner liefern eine gute erste Orientierung (±10-15 %) , sofern Sie exakte Daten eingeben. Sie berücksichtigen aber oft kein individuelles Sanierungsstau-Risiko, Lagefeinheiten oder Ausstattungsdetails . Für verbindliche Zwecke (Verkauf, Erbe, Scheidung) ist ein qualifiziertes Gutachten (800 €–3.000 €) nötig.
Frage: Wo finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks? Über das BORIS-System (Bodenrichtwertinformationssystem) Ihres Bundeslandes – kostenlos und amtlich. Suchen Sie nach “BORIS [Bundesland]” (z. B. BORIS Berlin, BORIS Sachsen). Geben Sie Adresse oder Flurstück ein, um den Bodenrichtwert in €/m² inkl. Stichtag zu erhalten. Diese Daten nutzen auch die Gutachterausschüsse für die Kaufpreissammlung.
Frage: Brauche ich ein Gutachten für die Grundsteuer? Nein. Für die neue Grundsteuer ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert automatisch aus Ihrer Erklärung (Bundes- oder Landesmodell). Ein privates Gutachten ist nicht erforderlich – wohl aber sinnvoll, wenn Sie widersprechen wollen oder den Verkehrswert für andere Zwecke brauchen.
Frage: Wie hoch sind die Kosten für ein Wertgutachten? Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Gutachters kostet 800 € bis 3.000 € , abhängig von Objektgröße und Aufwand. Bei einer Baufinanzierung trägt der Kreditnehmer oft 0,1–0,3 % des Darlehensbetrags für das Beleihungswertgutachten . Viele Makler bieten die Erstbewertung zum Verkauf kostenlos